独家首发！广佛都市圈房地产市场年报、预判出炉！（附佛山全年度市场报告）

融合和一体化，是城市发展的重要趋势。广、佛两城在历史、文化、地理、经济等因素的作用下，近年来迅速融合，成为珠三角城市群内最重要的大都市。多年来，广佛边界楼市从来是牵一发而动全身。历史形成的广州荔湾区白鹅潭、广钢新城、佛山的南海千灯湖、盐步，随着广州南站板块成熟，相连的顺德容桂等地，两城接连处，就是楼市火爆处。由佛山孕育的超级房企碧桂园，多年来在广州市场表现优异，2017年夺得《克而瑞广州房企销售面积榜》冠军。

为此，读懂广佛都市圈、读懂佛山楼市，才真正理解广州楼市。今天，克而瑞广州首发《2017年佛山房地产市场报告》，透视这个已经与广州深度交融的城市2017年房地产市况，同时对2018年的市场走势进行预判。

从报告中，我们看到，因为与广州相比，佛山近两年限购政策相对宽松，政策只覆盖部分区域，且限购区域内的政策只约定外地人仅需1年社保就能获得限购资格，加上佛山多年来GDP总量、人口规模持续增加，佛山楼市成为广州客的第一流入洼地。从2014年到2017年，佛山楼市的一手住宅（含别墅，下同）的成交量都超过广州，获得全省冠军。

随着广佛同城一体化的不断深入，两座城市正在城市规划、城市交通、基础设施、产业等方面加速融合，行政壁垒进一步被打破。广佛两个城市，市场容量均已突破千万级别，领跑粤港澳大湾区。克而瑞数据显示，2017年商品房市场，佛山共成交1341万平米，而广州的成交总量为1100万平米，佛山超过广州241万平；一手住宅方面，2017年佛山共成交1147万平米，而广州共成交998万平米，佛山超过广州149万平。数据告诉我们，佛山市场容量已多年稳居第一，佛山楼市备受投资置业者关注。从2017年佛山土地拍卖的情况看，2018年，佛山的成交量超过广州是大概率事件。

土地市场方面，随着2017年佛山政府土地供应力度加大，佛山成为很多外地开发商布局珠三角的首站，因此佛山全年的土地市场供求两端均呈现回暖的迹象。2017年，佛山地王频出， “高地价”、“拍地潮”让佛山楼市不断攀升！而广州受政策影响，地价却一直受到抑制。克而瑞数据显示，2017年，佛山经营性用地（纯住宅、商住、商办，下同）共成交1391万平米，成交总金额为901亿元，平均楼面地价为6480元/平米。而广州经营性用地共成交1083万平米，成交总金额为1083亿元，平均楼面地价10000元/平米，虽成交总额方面广州领先佛山182亿元，但成交面积方面佛山却领先广州308万平米。

纵观广佛两地房企的拿地情况，2017年佛山拿地TOP10房企共成交764.45万平米，成交总价500.94亿元。而广州拿地TOP10房企共成交715.15万平，成交总价为841.09亿元。从两地拿地TOP10房企的成交情况来看，佛山的土地市场明显比广州更火热。

而新进房企方面，2017年超过十家品牌房企通过高价拿地首进佛山，包括世茂、金辉、电建、中交、中洲置地、金科、中昂地产、珠海华发、金融街、中南建设，而佛山本土房企美的最为凶猛，以128.85万平勇夺佛山土地成交榜首。作为本土房企优秀代表，美的在2017年也荣登中国房地产企业销售金额排行榜第41名。而广州作为一线城市，各大外地开发商早就垂涎已久，2017年有融信、泰禾、美的地产、厦门建发四个新面孔首次在广州拿地，相对于佛山来说，稍显逊色。

而成交均价方面，2017年佛山商品住宅整体成交均价为10577元/㎡，已创历创新高，较去年同期上升7.03%，价格升幅受限价政策影响明显，而广州方面，同样受政策影响，2017年房价不敌2016年水平，成交均价小跌至16527元/㎡。 

综上，从各个方面来看，佛山楼市2017年都是异常火热，那么佛山2017年整体情况如何？备受广州购房者关注的广佛交界区域的表现会怎样？2018年又会怎样发展？

马上奉上2017年佛山房地产市场报告（节选）。

01

佛山城市发展格局

佛山在粤港澳大湾区中拥有较核心的地位和发展优势，是连接珠三角西岸、粤西北、桂黔的重要枢纽城市。

粤港澳大湾区建设以泛珠三角合作为重要基础，辐射9个省区和港、澳2个特别行政区，拥有全国约1/5的国土面积、1/3的人口和1/3以上的经济总量。将推动“9+2”泛珠三角区域合作向更高层次、更深领域、更广范围发展，成为联通“一带一路”的重要门户，推动粤港澳企业联合走出去。

近年，广佛同城一体化不断迈出实质性步伐，广佛超级城市崛起，加强广佛创新资源整合，将助力佛山城市发展加速提升。

2009年3月19日，广州市和佛山市签署了《广州市佛山市同城化建设合作协议》及两市城市规划、交通基础设施、产业协作、环境保护等4个对接协议，此举标志着广佛同城化迈出实质性步伐。

▲广佛同城规划历史

随着广佛超级城市崛起，广州和佛山两个城市商品房的市场容量均已突破千万级别，领跑粤港澳大湾区。而佛山市场容量更是稳居第一，备受关注。

▲2017年粤港澳大湾区各城市商品房成交面积及市场容量比较

而商品住宅方面，佛山成交面积位居粤港澳大湾区第一，成交金额排行第三，在粤港澳大湾区的地位举足轻重。

▲2017年粤港澳大湾区各城市商品住宅成交面积及市场容量比较

02

2017年佛山市场表现

2017年，佛山楼市供求两端均呈现回暖迹象，限地价+竞配建已成招拍挂市场常态，竞自持和摇号亦难阻房企抢地热情。

近几年佛山土地市场出现明显的高位回落，自2013年以后，连续三年的经营性用地供求量基本维持在1000-1100万㎡的水平上下浮动。随着2015-2016年调控松绑，“去库存”政策迅速见效，2017年政府部门亦适度加大了土地供应的力度，而不少房地产开发企业都积极布局佛山市场，抢占粤港澳大湾区的政策红利，土地市场供求两端均呈现回暖迹象。

▲2013-2017年佛山经营性用地供求走势、地面楼价及溢价率走势

目前，“限地价+竞配建”成为佛山各区招拍挂市场的常态，使本年度楼面地价的溢价率得到有效控制。另外，今年禅城、南海部分优质地块新增了竞自持和摇号的出让环节，但在竞拍过程中，开发企业之间的竞争仍相当激烈。

住宅市场方面，在高压的调控环境下，2017年佛山全市商品住宅市场供求均出现不同程度下滑，整体供应略高于求，市场逐渐回归理性。

▲2013-2017年佛山全市商品住宅供求量价走势及市场情况

市场政策持续收紧，2017年佛山商品住宅市场供求开始放缓，已回落至2015年约1350万㎡的供应量，同比下降10.29%。限购政策升级，短期内抑制了市内非本市户籍家庭和周边一线城市的外溢置业需求，2015-2016年火爆的市场已迅速降温，本年度成交面积1147.31万㎡，同比下降39.16%，整体供求比为1.19，市场仍处于较为良好的状态。

2017年全市商品住宅整体成交均价为10577元/㎡，已创历史新高，较去年同期上升7.03%， 价格升幅受限价政策影响明显。成交量下滑亦使年度成交金额的规模同比下降约35%，全市整体销售金额为1213.54亿元。

03

2018年佛山市场预判

供应量方面，2017年期末，佛山全市商品住宅库存增加近200万㎡，受调控政策及住宅用地供应端限制的影响，2018年限购区域商品住宅新增供应减少基本是大概率事件。

截止2017年底，佛山商品住宅库存量为942.29万㎡，较去年同期增加近200万㎡，按近12个月成交均值计算，去化周期9个月，市场整体仍处于较为均衡和健康的状态。

受限购、限价调控政策的影响，房地产开发企业的推货策略有所改变，2017年佛山限购区域的商品住宅整体供应面积合计560.47万㎡，较去年同期下降29.42%；另外，从近期佛山的土地市场看，2017年限购区域住宅用地成交面积合计385.75万㎡，较去年减少近2成，受供应端限制的影响，未来限购区域商品住宅供应减少基本是大概率事件，预计非限购区域供应量将会有所增加，弥补市场需求缺口。

成交量方面，由于政策收紧，市场短期难有较大起色，但广佛同城不断深入将持续推动佛山楼市发展，预计2018年成交量或会小幅回升。

▲佛山历年商品房成交量同比增长情况

广佛同城化有利于佛山的城市升级以及配套完善，利于佛山提升城市地位。同时三大同城化示范区为南海、三水、顺德带来更大的发展机遇，尤其南海、顺德其中部分未限购区域，或将吸引更多广州客置业，极大的利好楼市发展。

2015-2016年，楼市政策相对宽松，大环境也随之升温，刺激购房者入市。2017年限购政策升级，购房者对市场预期下降，成交量同比下滑29%，楼市迅速降温。2018年在政策不会过于放松的环境下，市场难有较大起色，但由于广佛同城助力佛山楼市，预计2018年成交量将有小幅回升，升幅在2%-6%之间。

成交均价方面，从历年来成交均价变化与政策关系来看，成交均价受政策变化影响较大。限购升级，成交均价下跌或增速放缓；限购放松，成交均价上升。在十九大提出“房住不炒”的大背景下，2018年房地产调控政策将持续收紧，均价预计增幅放缓；而房地产作为经济支柱产业，均价下降的可能性不大。

▲2011-2018年佛山商品房成交均价及环比走势

2017年佛山房地产市场受限价政策调控，成交均价增速有所放缓，近5年成交均价复合增长率为3.6%，但从本年度的土地出让情况看，量增价升，土地成本依然是决定楼市价格的重要因素，价格上行趋势和动力未变，预计2018年佛山楼市价格升幅在4-6%。

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来源：广州CRIC房产测评网

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